Vốn từ bán bất động sản: giao dịch phổ biến nhất và hay vướng nhất

Bán nhà hoặc bán đất là nguồn vốn số một của người Việt trong hồ sơ định cư diện đầu tư. Nó cũng là nguồn có nhiều chỗ hở nhất, và các chỗ hở ấy gần như luôn nằm ở cùng vài vị trí.

Chuỗi giấy tờ tối thiểu

Bốn thứ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng, và chứng từ nhận tiền qua ngân hàng.

Thiếu bất kỳ thứ nào trong bốn thứ này đều tạo ra một câu hỏi. Thiếu thứ tư là nghiêm trọng nhất, vì nó làm đứt mạch giữa giao dịch và số tiền trong tài khoản.

Chỗ hở thứ nhất: giá ghi thấp hơn giá thật

Đây là tập quán phổ biến ở Việt Nam để giảm thuế. Trong hồ sơ định cư, nó tạo ra một vấn đề lớn: bạn nhận về một số tiền lớn hơn nhiều so với giá ghi trên hợp đồng.

Người thẩm định sẽ hỏi phần chênh từ đâu ra, và câu trả lời trung thực lại là một hành vi khai thuế không đúng. Đây là tình huống không có lối thoát đẹp, nên cách xử lý duy nhất là phòng từ trước: nếu bạn định bán nhà để làm hồ sơ, hãy ghi đúng giá và nộp đủ thuế.

Chỗ hở thứ hai: thanh toán tiền mặt

Giao dịch nhà đất trả tiền mặt hoặc trả bằng vàng vẫn còn phổ biến. Khi đó không có chứng từ ngân hàng nối bên mua với bạn.

Hãy yêu cầu thanh toán qua ngân hàng cho toàn bộ giá trị, kể cả khi bên mua muốn khác. Đây là điều kiện nên đưa vào ngay khi thoả thuận, không phải xin sau.

Chỗ hở thứ ba: nguồn gốc tài sản ban đầu

Bán được nhà thì phải giải thích nhà đó có từ đâu. Mua thì mua bằng tiền gì, thừa kế thì có giấy tờ thừa kế, được tặng thì có văn bản tặng cho.

Nhiều hồ sơ chuẩn bị rất kỹ phần bán mà bỏ trống phần mua. Chuỗi truy vết không dừng ở giao dịch gần nhất; nó tiếp tục lùi cho tới một sự kiện có chứng từ.

Tài sản hình thành từ lâu

Nhà đất có từ ba mươi năm trước, giấy tờ cũ, có thể chưa có sổ đỏ ban đầu hoặc đã qua nhiều lần cấp đổi. Đây là hoàn cảnh rất thường gặp.

Hãy xin trích lục hồ sơ địa chính tại cơ quan quản lý đất đai để dựng lại lịch sử của thửa đất. Kèm theo là giấy tờ chứng minh quan hệ nếu tài sản có từ thừa kế.

Tài sản chung của vợ chồng

Nếu nhà đứng tên cả hai, tiền bán là tài sản chung và cả hai phải cùng ký. Nếu đương đơn chỉ là một trong hai người, cần văn bản của người kia về phần của họ.

Tương tự với tài sản chung với anh chị em sau thừa kế. Hãy làm rõ phần sở hữu bằng văn bản trước khi bán, không phải sau khi đã nhận tiền.

Định giá và tính hợp lý

Nếu giá bán cao hơn nhiều so với mặt bằng khu vực, hãy chuẩn bị giải thích: vị trí đặc biệt, đã đầu tư xây dựng, hoặc bên mua có nhu cầu riêng.

Một chứng thư thẩm định giá độc lập là tài liệu hữu ích ở đây. Nó biến con số của bạn thành con số được một bên thứ ba xác nhận.

Thời điểm bán

Bán ngay trước khi nộp hồ sơ là bình thường và không có gì sai. Nhưng hãy để lại đủ thời gian để hoàn tất thủ tục thuế và có chứng từ đầy đủ.

Một giao dịch còn dở dang, thuế chưa nộp xong, hoặc tiền còn đang chuyển là thứ không nên đưa vào hồ sơ. Hãy để giao dịch khép lại trọn vẹn rồi mới nộp.

Khi tài sản đang thế chấp

Nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng phải được giải chấp trước khi chuyển nhượng. Chứng từ giải chấp và chứng từ tất toán khoản vay đều nên nằm trong hồ sơ.

Điểm cần chú ý: nếu tiền bán dùng một phần để trả nợ, thì số vốn thật của bạn là phần còn lại. Hãy trình bày đúng con số đó thay vì nêu tổng giá bán.

Ghi lại toàn bộ câu chuyện

Trong bản giải trình, hãy kể theo trình tự: tài sản có từ khi nào và bằng cách nào, quá trình sở hữu, giao dịch bán, thuế đã nộp, tiền về tài khoản nào ngày nào.

Mỗi câu trỏ tới một phụ lục có số. Người thẩm định đi theo được mạch ấy thì phần này của hồ sơ coi như đã xong.

Hỏi đáp