Mọi bản kế hoạch tài chính gửi cho nhà đầu tư đều cho ra con số đẹp, vì đó chính là mục đích nó được lập. Giá trị của việc đọc không nằm ở con số cuối mà ở những giả định đã tạo ra con số ấy.
Đọc ngược từ cuối lên
Hãy tìm phần giả định trước, thường nằm ở phụ lục hoặc trong phần thuyết minh. Đọc nó xong rồi mới quay lại phần kết quả.
Nếu bản kế hoạch không có phần giả định rõ ràng, đó là thông tin quan trọng. Một mô hình tài chính không nêu giả định thì không kiểm chứng được.
Bốn giả định quyết định nhất
Tỷ lệ lấp đầy hoặc công suất khai thác. Giá bán hoặc giá dịch vụ. Tốc độ tăng trưởng doanh thu. Và chi phí vận hành theo tỷ lệ doanh thu.
Hãy so từng con số với mặt bằng ngành ở đúng địa phương đó. Một dự án giả định lấp đầy cao hơn hẳn mức trung bình của khu vực cần giải thích vì sao nó khác biệt.
Tiến độ luôn lạc quan
Giả định bị sai nhiều nhất trong mọi dự án là thời gian: thời gian xây dựng, thời gian xin giấy phép, thời gian để đạt công suất ổn định.
Hãy tự hỏi điều gì xảy ra nếu mọi mốc trễ mười hai tháng. Với hồ sơ định cư, độ trễ này không chỉ ảnh hưởng tới lợi nhuận mà còn ảnh hưởng tới việc dự án có kịp tạo đủ việc làm trong thời hạn hay không.
Cơ cấu vốn
Vốn của các nhà đầu tư định cư chiếm bao nhiêu phần trăm tổng vốn dự án. Phần còn lại từ đâu: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, hay chưa có.
Một dự án phụ thuộc quá nhiều vào vốn nhà đầu tư định cư có rủi ro riêng: nếu không gọi đủ, dự án không khởi động được, và tiền của những người vào trước bị treo.
Thứ tự ưu tiên khi có vấn đề
Đây là câu hỏi ít ai hỏi và nó rất quan trọng: nếu dự án gặp khó, ai được trả trước. Ngân hàng cho vay thường đứng trên nhà đầu tư góp vốn.
Hãy tìm trong tài liệu phần mô tả thứ tự thanh toán. Nếu không có, hãy hỏi thẳng và yêu cầu trả lời bằng văn bản.
Phân tích độ nhạy
Một bản kế hoạch tốt có phần chỉ ra kết quả thay đổi thế nào khi các giả định chính xấu đi. Nếu không có, hãy tự làm phép tính thô.
Giảm doanh thu hai mươi phần trăm, tăng chi phí mười phần trăm, lùi tiến độ một năm. Nếu dự án vẫn đứng được, đó là một dấu hiệu tốt. Nếu nó đổ ngay, bạn biết mình đang mua rủi ro gì.
Chi phí bị bỏ quên
Ba khoản hay bị tính thiếu: chi phí dự phòng cho xây dựng, chi phí vốn trong thời gian chưa có doanh thu, và chi phí duy trì bộ máy quản lý dự án.
Nếu tổng chi phí dự phòng dưới mức thông lệ của ngành, hãy coi đó là tín hiệu về mức độ thận trọng của người lập kế hoạch.
Mục tiêu của bạn khác mục tiêu nhà đầu tư thường
Bạn không mua dự án này để có lợi nhuận cao nhất. Bạn mua nó để hồ sơ định cư thành công và vốn quay về đủ, đúng hạn.
Điều đó đổi tiêu chí đánh giá: an toàn và khả năng hoàn vốn quan trọng hơn tỷ suất lợi nhuận. Một dự án hứa lãi rất cao thường đi kèm rủi ro mà bạn không cần nhận.
Đọc phần sử dụng vốn
Tiền của bạn sẽ được dùng vào đâu, theo tiến độ nào, và ai quyết định việc giải ngân. Đây là phần trả lời câu hỏi thực tế nhất: vốn đi vào dự án hay đi vào chi phí bán hàng.
Tỷ lệ dành cho hoa hồng môi giới và chi phí quản lý nên được nêu rõ. Nếu phần đó lớn bất thường, phần còn lại cho dự án thật sẽ nhỏ hơn nhiều so với con số bạn đang hình dung.
Nhờ người đọc cùng
Một kế toán hoặc chuyên gia tài chính đọc bản kế hoạch trong vài giờ sẽ thấy những thứ bạn không thấy. Chi phí cho việc này rất nhỏ so với số vốn.
Hãy đưa họ cả phần giả định và yêu cầu họ nêu ba rủi ro lớn nhất. Ba câu trả lời đó là thứ bạn mang tới buổi làm việc tiếp theo với chủ dự án.
Hỏi đáp
Dự án cam kết lợi nhuận cố định thì sao?
Hãy đọc kỹ ai cam kết và họ lấy nguồn từ đâu. Cam kết của một công ty không có tài sản là một lời hứa chứ không phải một bảo đảm.
Tôi không có kiến thức tài chính thì đọc thế nào?
Hãy tập trung vào phần giả định và đặt câu hỏi con số này dựa trên cơ sở nào. Đó là câu hỏi ai cũng đặt được và nó hiệu quả.
Kế hoạch có kiểm toán xác nhận thì tin được chưa?
Kiểm toán xác nhận số liệu quá khứ, không xác nhận dự báo tương lai. Đây là hai việc rất khác nhau.
Nên so sánh mấy dự án trước khi chọn?
Ít nhất ba dự án ở cùng chương trình để có mặt bằng so sánh. Việc so sánh cũng giúp bạn nhận ra đâu là điều kiện thông thường và đâu là bất thường.
