Một dự án đầu tư định cư nghiêm túc luôn có sẵn một bộ tài liệu chuẩn, vì họ đã phải chuẩn bị nó cho cơ quan cấp phép và cho ngân hàng. Vì vậy việc thiếu bất kỳ mục nào trong danh sách dưới đây là thông tin quan trọng hơn mọi lời giới thiệu.
Nhóm một: pháp lý của dự án
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy phép tương đương, giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê, và các phê duyệt của cơ quan quản lý địa phương.
Nếu chương trình có cơ chế phê duyệt trung tâm đầu tư hoặc đơn vị nhận vốn, hãy yêu cầu văn bản phê duyệt đó. Đây là thứ không thể thay bằng lời khẳng định.
Nhóm hai: pháp lý của bên nhận vốn
Đăng ký doanh nghiệp, điều lệ, danh sách người đại diện, và cơ cấu sở hữu. Hãy xem cả công ty mẹ nếu có.
Điểm cần chú ý: công ty bạn ký hợp đồng có phải công ty thực hiện dự án không. Rất nhiều cấu trúc có một công ty bán hàng và một công ty vận hành, và bạn cần biết mình đang ở quan hệ với bên nào.
Nhóm ba: kế hoạch kinh doanh
Bản kế hoạch đầy đủ với dự báo tài chính nhiều năm, giả định đầu vào, phân tích thị trường, và kế hoạch sử dụng vốn.
Hãy đọc phần giả định trước phần kết quả. Con số lợi nhuận đẹp nào cũng được nếu giả định đủ lạc quan; giá trị nằm ở chỗ giả định có hợp lý không.
Nhóm bốn: tài liệu về việc làm
Với chương trình yêu cầu tạo việc làm, cần một báo cáo phân tích kinh tế nêu rõ số việc làm dự kiến và phương pháp tính.
Hãy hỏi ai lập báo cáo đó và họ độc lập tới mức nào. Một báo cáo do chính chủ dự án tự làm có giá trị khác hẳn một báo cáo của đơn vị chuyên môn độc lập.
Nhóm năm: hợp đồng bạn sẽ ký
Bản đầy đủ, không phải bản tóm tắt. Kèm mọi phụ lục và mọi tài liệu được dẫn chiếu trong hợp đồng.
Ba điều khoản cần đọc kỹ nhất: điều kiện hoàn vốn, điều gì xảy ra nếu hồ sơ định cư bị từ chối, và quyền của bạn với tư cách nhà đầu tư. Đừng ký khi chưa hiểu rõ ba điều đó.
Nhóm sáu: tài chính đã kiểm toán
Báo cáo tài chính của bên nhận vốn trong vài năm gần nhất, tốt nhất là đã được kiểm toán. Với dự án mới thành lập, hãy xem tài chính của công ty mẹ hoặc của các dự án trước đó.
Không có lịch sử tài chính nào cũng không hẳn là xấu với một dự án mới, nhưng khi đó năng lực của người đứng sau trở thành yếu tố quyết định.
Nhóm bảy: ý kiến pháp lý độc lập
Nhiều dự án có văn bản ý kiến của một hãng luật về việc cấu trúc dự án phù hợp với yêu cầu của chương trình định cư.
Hãy kiểm tra hãng luật đó có thật và ý kiến được lập cho đúng dự án này. Và nhớ rằng ý kiến ấy phục vụ chủ dự án; nó không thay thế cho việc bạn có tư vấn riêng.
Điều bạn nên yêu cầu thêm
Danh sách các dự án trước của cùng chủ đầu tư kèm kết quả: bao nhiêu nhà đầu tư, bao nhiêu người đã được hoàn vốn, bao nhiêu hồ sơ định cư đã thành công.
Một chủ dự án có lịch sử tốt sẽ sẵn lòng cung cấp. Sự né tránh ở câu hỏi này là một trong những tín hiệu rõ nhất bạn có thể nhận được.
Tài liệu phải là bản dành cho nhà đầu tư
Có sự khác biệt giữa tài liệu tiếp thị và tài liệu chào bán chính thức. Tài liệu tiếp thị làm đẹp và không ràng buộc; tài liệu chào bán có phần nêu rủi ro và có giá trị pháp lý.
Hãy yêu cầu bản thứ hai và đọc kỹ phần nêu rủi ro, vì đó là nơi duy nhất trong bộ tài liệu mà chủ dự án buộc phải nói về những gì có thể hỏng.
Cách nhận tài liệu
Yêu cầu bản đầy đủ bằng văn bản và giữ lại toàn bộ, kèm ngày nhận. Nếu họ chỉ cho xem tại chỗ mà không cho mang về, đó là một dấu hiệu.
Đừng ra quyết định trong buổi gặp. Hãy mang tài liệu về, đọc kỹ, và đưa cho người tư vấn độc lập của bạn xem. Áp lực phải quyết nhanh luôn là dấu hiệu cần chú ý.
Hỏi đáp
Họ nói tài liệu là bí mật kinh doanh thì sao?
Có thể ký thoả thuận bảo mật để được xem bản đầy đủ. Từ chối hoàn toàn là điều bất thường với một dự án đang kêu gọi vốn.
Tôi không đọc được tài liệu tiếng nước ngoài thì làm sao?
Hãy thuê dịch và thuê tư vấn đọc hộ. Ký một hợp đồng bạn không đọc được là rủi ro lớn nhất trong cả quá trình.
Dự án mới chưa có lịch sử thì có nên tránh không?
Không nhất thiết, nhưng khi đó hãy soi kỹ năng lực và lịch sử của người đứng sau thay vì của dự án.
Bao lâu là đủ để thẩm định?
Vài tuần là hợp lý cho một khoản đầu tư lớn. Bất kỳ ai thúc bạn quyết trong vài ngày đều đang phục vụ lợi ích của họ chứ không phải của bạn.
