Có một câu hỏi mà mọi nhà đầu tư chuyên nghiệp hỏi trước tiên và phần lớn nhà đầu tư định cư hỏi sau cùng: tiền của tôi quay về bằng cách nào. Một dự án không trả lời được câu này bằng cơ chế cụ thể là một dự án chưa hoàn chỉnh.
Ba lối ra thường gặp
Thứ nhất là hoàn vốn theo hợp đồng: dự án trả lại khoản đầu tư sau một thời hạn định trước. Thứ hai là chuyển nhượng phần vốn cho người khác.
Thứ ba là bán tài sản, áp dụng khi khoản đầu tư là bất động sản hoặc khi dự án bán toàn bộ dự án cho bên khác. Mỗi lối có điều kiện và rủi ro riêng.
Câu hỏi thật: tiền từ đâu
Một cam kết hoàn vốn chỉ có giá trị bằng nguồn tiền đứng sau nó. Hãy hỏi: tới thời điểm hoàn vốn, dự án dự kiến lấy tiền từ đâu để trả cho tôi.
Ba câu trả lời thường gặp: từ dòng tiền hoạt động, từ việc bán tài sản, hoặc từ vốn của nhà đầu tư mới. Câu trả lời thứ ba đáng lo nhất vì nó phụ thuộc vào việc chương trình vẫn còn và vẫn có người mới tham gia.
Chuyển nhượng phần vốn
Nghe hợp lý nhưng thực tế thường khó. Người mua tiềm năng là ai, và họ mua để làm gì nếu họ không cần tư cách định cư.
Nếu thị trường thứ cấp chỉ gồm các nhà đầu tư định cư khác, thì lối ra này phụ thuộc hoàn toàn vào sức sống của chương trình. Hãy hỏi đã có giao dịch chuyển nhượng nào thật sự diễn ra chưa.
Thời điểm được phép thoái vốn
Hợp đồng và quy định của chương trình đặt ra thời hạn nắm giữ tối thiểu. Thoái vốn sớm hơn có thể làm mất tư cách, kể cả khi hợp đồng cho phép.
Hai mốc này phải được đối chiếu với nhau. Hãy lấy mốc muộn hơn trong hai mốc làm mốc thật của bạn, và ghi nó vào lịch.
Đọc điều khoản thoái vốn
Bốn chi tiết cần có: điều kiện được thoái, thủ tục và thời hạn báo trước, số tiền nhận lại sau khi trừ các khoản, và thời hạn dự án phải trả.
Thiếu vế cuối là phổ biến nhất. Một điều khoản nói dự án sẽ hoàn vốn mà không nêu thời hạn thì không tạo ra nghĩa vụ về thời gian.
Các khoản bị trừ
Phí quản lý, phí hành chính, phần lỗ nếu có. Hãy yêu cầu một ví dụ bằng số: nếu tôi đầu tư số này, tôi nhận lại chính xác bao nhiêu trong trường hợp thông thường.
Con số cụ thể thay cho chữ hoàn vốn chung chung, và nó cũng cho thấy bên bán đã suy nghĩ về giai đoạn này hay chưa.
Lối ra khi bất động sản
Câu hỏi là sau thời hạn nắm giữ, ai mua lại và giá nào. Nếu người mua chủ yếu là nhà đầu tư nước ngoài mua theo giá dành cho họ, thị trường ấy rất hẹp.
Hãy tra giá giao dịch thật của các căn tương tự do người địa phương mua bán. Chênh lệch giữa hai mức giá chính là phần bạn có thể mất khi bán.
Có thể không có lối ra
Một số chương trình yêu cầu khoản đóng góp không hoàn lại, và đó là một lựa chọn hợp pháp và rõ ràng. Bạn biết ngay từ đầu rằng tiền không quay về.
Cách này có cái hay của nó: không ảo tưởng, không rủi ro dự án, không phải chờ. Hãy so sánh nó với một khoản đầu tư có hứa hoàn vốn nhưng đầy điều kiện, và tính cả xác suất.
Hỏi người đã đi trước
Cách kiểm tra lối ra chắc chắn nhất không phải đọc hợp đồng mà là hỏi những nhà đầu tư đã tới giai đoạn hoàn vốn ở chính dự án hoặc chính chương trình đó.
Hãy hỏi ba câu: có nhận lại được không, mất bao lâu so với hợp đồng, và nhận đủ hay bị trừ. Ba câu trả lời thật có giá trị hơn mọi điều khoản được viết đẹp.
Ghi lối ra vào kế hoạch gia đình
Hãy xác định rõ: gia đình bạn dự kiến nhận lại tiền vào năm nào, và trong khoảng thời gian tới đó thì sống bằng nguồn nào.
Nhiều gia đình lập kế hoạch tài chính dựa trên giả định vốn sẽ quay về đúng hạn. Nếu kế hoạch của bạn đổ vỡ khi khoản đó chậm hai năm, thì kế hoạch đang quá mỏng.
Hỏi đáp
Dự án cam kết mua lại thì có chắc không?
Chỉ chắc bằng khả năng tài chính của bên cam kết. Hãy hỏi họ có tài sản gì bảo đảm cho cam kết đó.
Tôi có thể bán phần vốn cho người thân không?
Tuỳ hợp đồng và tuỳ quy định chương trình. Hãy hỏi trước vì nhiều nơi hạn chế chuyển nhượng trong thời hạn nắm giữ.
Nếu tôi không cần tiền thì giữ lại được không?
Thường được nếu dự án đồng ý và bạn đã hoàn tất điều kiện định cư. Hãy xem đó như một quyết định đầu tư riêng.
Lối ra nào an toàn nhất?
Lối ra dựa trên dòng tiền hoạt động thật của dự án. Lối ra dựa vào nhà đầu tư mới là lối ra yếu nhất.
