Mua bất động sản làm khoản đầu tư: tưởng đơn giản mà không

Nhiều người chọn hình thức mua bất động sản vì nó cho cảm giác an tâm: có tài sản thật cầm trong tay. Cảm giác ấy không sai, nhưng hình thức này có một bộ rủi ro riêng mà cấu trúc góp vốn không có, và chúng ít được nói tới.

Điều kiện của chương trình

Trước hết hãy kiểm tra loại bất động sản nào được tính: nhà ở, thương mại, hay cả hai. Có chương trình chỉ chấp nhận bất động sản mới xây, có nơi chấp nhận cả nhà cũ.

Cũng cần kiểm tra khu vực: một số nước loại trừ các thành phố lớn để hướng dòng vốn về vùng khác. Mua nhầm khu vực là sai lầm không sửa được.

Giá dành cho người nước ngoài

Đây là rủi ro đặc trưng nhất của hình thức này. Ở nhiều thị trường, bất động sản bán cho nhà đầu tư định cư có giá cao hơn hẳn mặt bằng địa phương.

Phần chênh ấy không quay lại khi bạn bán, vì người mua tiếp theo là người địa phương mua theo giá địa phương. Hãy tự tra giá các căn tương tự ở cùng khu vực trước khi ký.

Định giá độc lập

Hãy thuê một đơn vị thẩm định giá không liên quan tới bên bán. Chi phí nhỏ và nó cho bạn một con số để so sánh với giá chào.

Nếu bên bán ngăn cản việc này, đó là tín hiệu. Một tài sản được định giá đúng thì không sợ ai đo lại.

Thời hạn nắm giữ

Hầu hết chương trình yêu cầu giữ bất động sản trong một số năm nhất định. Bán trước hạn có thể làm bạn mất tư cách đã được cấp.

Hãy ghi mốc này vào lịch và đừng chỉ nhớ trong đầu. Với người mua nhiều tài sản hoặc có kế hoạch tái cơ cấu tài sản, đây là ràng buộc dễ vi phạm một cách vô ý.

Chi phí duy trì

Thuế tài sản hằng năm, phí quản lý chung cư, bảo hiểm, sửa chữa, và chi phí quản lý từ xa. Cộng lại chúng có thể đáng kể mỗi năm.

Hãy tính tổng chi phí này cho toàn bộ thời hạn nắm giữ và cộng vào giá vốn. Nhiều người chỉ tính giá mua rồi bất ngờ vào năm thứ hai.

Cho thuê lại

Một số dự án kèm cam kết cho thuê với lợi nhuận cố định trong vài năm. Hãy đọc kỹ ai cam kết và họ lấy nguồn ở đâu.

Nếu bên cam kết là một công ty quản lý không có tài sản, cam kết ấy chỉ mạnh bằng chính công ty đó. Và hãy kiểm tra xem việc cho thuê có ảnh hưởng tới điều kiện của chương trình không.

Thanh khoản khi bán lại

Đây là câu hỏi quan trọng nhất và nên hỏi từ trước khi mua: sau thời hạn nắm giữ, ai sẽ mua lại căn này và với giá nào.

Nếu thị trường địa phương nhỏ và người mua chủ yếu là các nhà đầu tư định cư khác, bạn đang ở trong một thị trường phụ thuộc vào chính chương trình đó tiếp tục tồn tại.

Rủi ro thay đổi chính sách

Nếu chương trình định cư bị dừng hoặc siết lại, nhu cầu từ nhóm nhà đầu tư nước ngoài giảm mạnh, và giá bất động sản trong phân khúc này chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Đây là rủi ro rất thật và đã xảy ra ở nhiều nơi. Hãy cân nhắc nó khi so sánh với hình thức góp vốn có thời hạn hoàn vốn cố định.

Chi phí giao dịch ở nước ngoài

Ngoài giá mua còn có thuế trước bạ, phí công chứng, phí luật sư, phí môi giới và đôi khi phí chuyển tiền quốc tế. Ở một số nước, tổng các khoản này lên tới một tỷ lệ đáng kể của giá trị giao dịch.

Hãy yêu cầu một bảng dự toán đầy đủ trước khi quyết định, và kiểm tra xem các khoản đó có được tính vào mức đầu tư tối thiểu của chương trình không. Thường là không, nghĩa là bạn phải chi thêm ngoài mức tối thiểu.

Giấy tờ phải có

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đứng tên bạn, hợp đồng mua bán, chứng từ thanh toán qua ngân hàng, chứng từ nộp thuế và phí chuyển nhượng.

Kiểm tra tài sản có bị thế chấp hay tranh chấp không trước khi thanh toán. Ở nước ngoài, việc này do luật sư hoặc công chứng viên của bạn làm, và đừng dùng chính luật sư do bên bán chỉ định.

Hỏi đáp